Silvio Consórcio: Guia do investidor imobiliário

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Dez cuidados antes de comprar um imóvel na planta

Por Talita Abrantes , de Exame.com

Adquirir um imóvel na planta é um negócio repleto de vantagens para quem tem condições de esperar pela finalização da obra. As prestações são reajustadas segundo a variação do Índice Nacional de Construção Civil (INCC), mas comprar um imóvel ainda em construção pode significar uma economia de 20% a 30% do valor dos imóveis prontos. Em certos casos, a valorização do imóvel com a entrega das chaves chega a até 50%. Além disso, os apartamentos comprados na planta geralmente têm taxas condominiais menores.

No entanto, os riscos deste tipo de transação muito se assemelham com o de marcar um encontro com alguém que você conheceu pela internet. Não faltam casos de fraudes, atrasos na obra e promessas não cumpridas, além de deficiências sérias no produto final, como rachaduras e até desníveis nos andares. Porém, é possível tomar algumas precauções para fugir deste mau agouro. A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta.

1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.

2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.

3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.

4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.

5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.

6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.

7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.

8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.

9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.

10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.

Como comprar um imóvel para investir.

Entrevista com Alexandre Frankell proprietário de uma construtora.

Invisto 1 milhão ou compro um imóvel?

Por João Sandrini , de Exame.com

Pergunta do internauta: Uma pessoa que tenha 1 milhão de reais aplicado em fundo DI e em CDB de banco de primeira linha e que more em um imóvel de um terceiro que gera 4.000 reais de despesas mensais com aluguel, condomínio e IPTU deveria comprar um imóvel ou é financeiramente mais interessante permanecer nessa situação?

Resposta de Luiz Calado*

As leitoras e os leitores devem invejar esta dúvida! Afinal de contas, você tem 1 milhão de reais na conta e comprar um imóvel só depende da sua vontade. Sua questão é: do ponto de vista das finanças, vale a pena deixar de receber uma renda para ter uma casa própria a fim de economizar com o valor do aluguel?

O senso comum, que inclui a pressão diária do companheiro (ou companheira) e familiares, recomenda a compra. Se estivéssemos em 2007, esta também seria minha sugestão. Com os preços no patamar baixo da época, além de economizar com o aluguel, você ainda teria um ganho de capital por conta da valorização do imóvel.

No entanto, alugar ou comprar é uma decisão que gera polêmica, mesmo entre os especialistas. Se perguntar hoje para aquele seu amigo que lucrou com a alta recente ou para um corretor de imóveis, o que você esperaria ouvir?

Eu recomendo que você não compre por conta de três indicadores: baixo preço atual do aluguel, forte alta dos últimos anos e perda de liquidez. Considere três pontos:

1 - O reajuste do valor do aluguel não acompanhou com a mesma intensidade a alta dos preços dos imóveis, o que gera uma vantagem financeira para quem aluga em vez de comprar. Vale dizer que manter seus investimentos permitirá pagar o aluguel e ainda aumentar o seu patrimônio investido.

2 - É pouco provável que o preço dos imóveis continue subindo tanto, considerando a alta significativa nos últimos cinco anos. Isso reduz o seu potencial ganho de capital. Afinal, não podemos ignorar que os preços do mercado imobiliário são cíclicos: períodos de forte alta, são obrigatoriamente seguidos de estabilização ou queda nos preços.

3 - Imprevistos acontecem. Manter todo o seu patrimônio num único bem o obrigará a vendê-lo caso algo vá mal. Com o dinheiro investido, caso necessite, você terá uma ótima reserva para usar.

Manter seu dinheiro investido é a atitude financeira recomendada, mas sabemos que a decisão de compra de um imóvel é também emocional, e, para a maioria das pessoas, ter um imóvel próprio é sinônimo de segurança e de um sono tranquilo. Assim, se por questões não-financeiras, sua opção for mesmo por comprar um imóvel, recomendo que aceite algo num padrão inferior ao atual, para que seja possível manter uma reserva no banco. Assim, você terá o imóvel e ao mesmo tempo manterá uma reserva no banco.

Afinal de contas, quando tudo dá errado, como nos EUA em 2008, bancos quebram, há perda de dinheiro inclusive nos investimentos menos arriscados e, pior, aumenta o desemprego. Nesta situação, uma coisa é certa: você não vai poder morar dentro de um CDB ou de um fundo DI.

*Luiz Calado é economista, doutorando em finanças sustentáveis e autor dos livros “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio” e “Fundos de investimento: Conheça antes de investir”.

Especialista fala sobre o consórcio imobiliário e refinanciamento de imóveis.